Bâtiment de trois étages en plein centre du Loroux-Bottereau, commune du Vignoble nantais, se situant à l’angle de la rue des Nonnains et de la rue Porte Saumon, l’immeuble Porte Saumon a été livré en 2009.
Onze logements le composent, pour des superficies allant de 40 m2 à 79 m2.
Dans le cadre de la gestion du patrimoine communal et de la volonté de la municipalité de poursuivre le travail engagé pour réduire le poids de la dette sur les finances communales, des échanges ont été engagés avec le bailleur social Habitat 44 pour aborder une possible vente de ce bien.
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« En effet, il est apparu opportun d’envisager ce projet à plusieurs titres, explique Pierre Ahoulou, adjoint à la vie économique. Tout d’abord, après 14 ans de remboursement, l’annuité de l’emprunt lié à cette construction reste particulièrement élevée (135 600 € en 2023), malgré une renégociation en décembre 2022 (de 5,38 % à 4,69 %) ».
Aussi, le poids des intérêts (71 750 €) demeure « supérieur » à celui du capital remboursé (63 840 €).
Au vu de l’échéancier du tableau d’amortissement, cette charge va perdurer encore de nombreuses années, jusqu’en mars 2039. Le capital restant dû sera de 1,44 million d’euros (à l’issue de l’échéance du 15 mars 2024). Pour rappel, le montant initial de l’emprunt souscrit en mars 2009 était de 2,11 millions d’euros.
« L’épargne nette serait améliorée »
Le budget annexe dont relève la gestion de l’immeuble Porte Saumon affiche depuis plusieurs années une épargne nette négative, qui est non sans conséquence pour la trésorerie de la commune puisqu’il s’agit du levier essentiel pour le financement des investissements de nouveaux projets.
« Cette situation représente un réel frein en termes de marges de manœuvres financières, a ajouté l’adjoint au maire.
Il convient donc de céder des biens dont le bilan d’exploitation n’est pas à l’équilibre, ce qui est le cas de l’immeuble Porte Saumon qui présente, pour l’exercice 2023, un solde d’exploitation négatif de 83 000 € (en ne prenant en compte que les charges d’annuité d’emprunt et hors recettes liées aux commerces).
Ainsi, en cédant ce bâtiment communal, l’épargne nette serait significativement améliorée, soit 80 000 € environ par exercice. »
Prix de vente à 1,3 million d’euros
De plus, cet immeuble comporte par ailleurs de nombreuses problématiques principalement liées à l’étanchéité du bâti, avec un enduit extérieur qui, malgré une année de construction récente, est à revoir dans son intégralité.
L’ascenseur est tombé en panne à plusieurs reprises également.
« Le coût de cette restauration pourrait se porter à plus de 100 000 €, précise Pierre Ahoulou.
Aussi, après négociation avec Habitat 44, un prix de vente a été convenu à 1,3 million d’euros ».
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Selon l’élu, ce montant ne couvrira pas la totalité du capital restant dû ni l’Indemnité de remboursement anticipé (IRA) estimée à près de 160 000 € (si la cession intervient au cours du premier semestre 2024), soit un reste à charge prévisionnel pour la commune de 300 000 €.
« Ce solde négatif est à relativiser au regard de l’amélioration immédiate de l’épargne, et les IRA pourront faire l’objet d’une négociation auprès du Crédit Agricole afin de réduire ce reste à charge ».
La cession concerne les 11 logements collectifs, ainsi que les sept places de stationnement, deux garages en sous-sol et 12 celliers extérieurs.
Rien ne change pour la boulangerie
Le rez-de-chaussée commercial, où est situé la boulangerie-pâtisserie Manceau Le Fournil Lorousain, restera propriété de la commune.
Quant aux locataires en place, ils ne seront pas remis en cause même s’ils sont susceptibles, pour certains, d’avoir des ressources supérieures aux plafonds permettant de bénéficier d’un logement social. La régularisation se fera donc au gré des mutations.
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