Les notaires de la Loire ont présenté la semaine passée leur bilan-analyse annuel du marché de l’immobilier dans le département. En 2024, par rapport à 2023, la chute des ventes, ainsi que des prix, s’est poursuivie à un rythme soutenu : – 9,8 %, tout confondu, dans le premier cas. C’était cependant – 19 % en 2023 qui était constaté il y a un an. Le plus dur de la « tempête » semble être passée selon l’observatoire des notaires, si elle n’a pas carrément commencé à s’estomper comme l’indiquent les premiers indices de début d’année positifs, qu’il s’agisse des appartements ou des maisons anciennes. En prenant beaucoup de recul, les prix ont de toute façon, d’une manière générale, nettement progressé par rapport à 2014, infiniment plus vite que la population.

« Nous ne sommes plus dans le trou », a conclu Philippe Kiehl. Le directeur départemental de la Banque de France était de la présentation du bilan annuel du marché immobilier des notaires de la Loire. Pour sa partition : évolution du taux des crédits et perspectives. L’âge d’or (?) des taux bas à l’extrême, cycle de toute façon estimé comme très exceptionnel, ne reviendra pas de sitôt. Mais l’inverse sur ces mêmes taux, cette poussée de fièvre « refroidissante » aux achats liée à l’inflation, elle aussi, est au moins conjoncturellement derrière nous. « Fin 2024, après avoir culminé à 4,25 %, les taux d’emprunt sur l’habitat étaient revenus à 3,3 % et même 3,15 % en janvier dernier. L’endettement cumulé des ménages vis-à-vis de crédits à l’habitat tend à remonter en ce début d’année après un retour à l’équilibre et une longue période de « déstockage », faute d’achats et d’accord de prêts.»

Le prêt à taux zéro de retour, des dérogations en place vis-à-vis des limites de revenus pour les primo-accédants, à qui on a prêté en décembre dernier à nouveau autant qu’en décembre 2023 (et même plus qu’en décembre 2019 !) et un nombre de logements financés dans la Loire au 3^e trimestre 2024 retrouvant à 96 % le volume équivalent un an auparavant : autant de faits et signaux donnés par la Banque de France qui tendent à confirmer l’analyse des notaires : la chute du marché de l’immobilier semble s’enrayer et même repartir de l’avant selon les premiers balbutiements d’analyse de ce début d’année 2025. A moins, comme l’a averti Ph. Kiehl, qu’une énième de ces crises géopolitico-économiques auxquelles le monde entier depuis le Covid est de nos jours abonné de manière très resserrée, toujours plus resserrée, ne vienne balayer tendances, prédictions et tous les plans allant avec.

Les avants contrats 2025 dans le bon sens

Une crise boursière majeure – et du coup de l’économie réelle – liée à une brusque inflation mondiale des droits de douane par exemple ? En attendant le futur proche, la prise de recul ne peut s’appréhender qu’au regard du passé. Dans le cas de l’immobilier, en synthèse, celle donnée par Maître Alain Courtet, référent immobilier Loire au sein de la Chambre interdépartementale des notaires, en 2024, les volumes de ventes (tous types de biens confondus) sur l’ensemble du département reculent pour la deuxième année consécutive « mais à un rythme moins soutenu : – 10 %, après – 19 % en 2023 (par rapport à 2022, Ndlr) ». Concernant les prix médians, les diminutions annuelles sont modérées sur le marché des appartements anciens (- 3,6 %) et un peu plus soutenues sur celui des maisons anciennes (- 5 %) et des terrains à bâtir (-6,1 %).

Le recul du marché est donc resté lourdement significatif l’an passé mais semble enrayé mois après mois, surtout avec ces quelques signaux positifs vis-à-vis de chiffres déjà arrêtés de ce début d’année. Les perspectives à fin avril 2025 à partir des avant contrats, s’ils sont de nature à relativiser par essence, montrent une hausse de 4,3 % du prix médian des appartements anciens (à 1 280 € après – 3,6 % sur 2024). Le prix des maisons anciennes selon ces projections serait, lui aussi, en hausse de 6,9 % pour atteindre 197 800 € de prix médian (190 000 € et – 5 % en 2024).

Enfin, comme le soulignait aussi Alain Courtet, prendre davantage de recul que les deux dernières années écoulées vis-à-vis des chiffres du marché, c’est aussi fréquemment se rendre compte qu’en 2024 la valeur de la pierre et le volume qui est écoulé (comme le montre ce graphique ci-dessus), à tous points de vue, n’est pas loin, sinon au niveau, voire au-dessus des années pré Covid, elles-mêmes supérieures au tournant des décennies 2000 / 2010.

Pour revenir donc au bilan de l’année 2024 :

Un volume global de ventes toujours en fort recul…

Bilan général donc : – 9,8 %, soit 10 960 ventes contre 12 160 en 2023. Côté appartements anciens, le recul cumulé des ventes a été de 9 %, soit 5 050 contre 5 550 en 2023. 4 900 maisons anciennes ont été vendues l’an passé contre 5 210 l’année d’avant. Le recul est très fort sur les appartements neufs : – 21 % (540 contre 680). Tout comme les terrains à bâtir passés de 720 à 470 ventes, soit – 34 %. Selon le découpage de l’observatoire des notaires, les parts de vente par territoire restent stables : la plaine du « Forez nord » perd 1 point (13 %), la « périphérie stéphanoise » (couronne de Saint-Etienne, Gier, Ondaine) en gagne deux avec 23 % des ventes enregistrées en 2024. Saint-Etienne intra-muros se maintient à 27 %, le Roannais à 21 %.

…comme les indices de prix mais…

Côté prix, la chute a été forte aussi avec une courbe atteignant son pic de descente en mai. Les chiffres sur les indices de prix 2024 sont arrêtés à novembre dernier. Ils témoignent d’un recul d’1,8 % en un an pour les appartements anciens (- 1,9 % hors Ile-de-France et DOM ; – 2,5 % en Auvergne-Rhône-Alpes). Pour les maisons anciennes, de – 2,9 % (idem à l’échelle régionale ; – 2,5 % hors d’Ile-de-France et DOM). Dans le second cas, « il faut remonter à 2014 pour une telle baisse, à 2017 pour le premier », relève Alain Courtet. A partir de l’été dernier toutefois, elle repart l’avant pour les appartements, fluctue pour les maisons mais en finissant au-dessus que le creux de mai. Quant aux projections à fin mars 2025 calculées à partir des avant-contrats, elles donnent à l’échelle régionale une augmentation de 0,2 % et 1,5 %.

Il faut remonter à 2014 pour une telle baisse sur les maisons anciennes, à 2017 pour les appartements anciens.

Alain Courtet, référent immobilier Loire au sein de la Chambre interdépartementale des notaires

Vis-à-vis de ces indices de prix, un coup dans le rétroviseur permet aussi de se rendre compte que le net recul observé dans les deux cas d’août 2023 à juin 2024 ne remet que très relativement en cause le bilan, certes avec un parcours en dents de scie, d’une hausse globale très nette des prix de 2014 à 2023. L’indice référence de prix donné par les notaires de 100 fin 2014 pour les appartements anciens est de 121-122 en novembre 2024, de 117-118 pour les maisons anciennes. Crises ou pas, à la sortie d’une décennie, les biens immobiliers se vendent bien plus chers qu’il y a 10 ans, à un rythme bien supérieur à la hausse de la population dans la Loire (+1, 3 % de 2016 à 2022) même si l’inflation est aussi à prendre en compte… L’année « difficile » qui vient de s’écouler n’y a rien changé. Ces indices n’ont été en effet supérieurs depuis 2014 que lors d’une phase post-covid lancée fin 2021 achevée mi 2023.

Côté appartements anciens

Leur prix médian est tombé de 3,6 % en 1 an dans la Loire avec un prix au m² médian se situant à 1 210 €/m². Les prix ligériens restent très en dessous du niveau national hors Ile-de-France et DOM : environ 2 800 € tout en épousant sensiblement les mêmes courbes d’évolution. On est très loin des prix très bas de mi 2018, quand Saint-Etienne, pris de manière isolée émergeait à peine au-dessus des 900 € et la Loire à 1 000 et quelques. 2024 est même légèrement au-dessus du constat 2022 : 1 200 €/m². En revanche, tous les départements de la région qui lui sont voisins sont au-dessus de la Loire : de la Saône-et-Loire à 1 260 -+0,7 %) au Rhône à 3 670 (mais – 7,4 % !).

Lyon intramuros perd d’ailleurs carrément 8 %, à 4 470 € quand Saint-Etienne recule de 5,4 % à 1 140 €. Annecy est à 5 080 (- 1,9 %), Grenoble 2 380 (- 6,9 %) ; Clermont-Ferrand 1 990 (- 2,7 %), Le Puy 1 390 (-5,1). En termes de « préfectures », il n’y a guère que Moulins qui progresse, de 0,6 % pour atteindre 1 240 €. Reste qu’avec 114 000 €, s’achète 100 m² à Saint-Etienne contre un 22,5 m2 à Annecy…

Ailleurs dans la Loire, Plaine du Forez Sud (zone Saint-Just-Saint-Rambert / Andrézieux / Veauche, Saint-Galmier) est à 1 960 € (+5,9 %), le Pilat à 1 770 € (stable), Plaine du Forez Nord 1 670 € (Montbrison, Pays de Feurs, Boën, + 0,4 %), la périphérie stéphanoise à 1 260 € (-4,4 %), le Ronnais à 1 190 € (+0,6 %).

Côté appartements neufs

Leur prix médian a là, augmenté : de 5,1 % en 1 an dans la Loire pour atteindre en moyenne 3 660 € au m². Une hausse à rythme soutenu depuis 2020 qui ne se dément pas tandis que les prix hors Ile-de-France et DOM sont est un peu en dessous de 4 500, stable ou en légère baisse depuis 2023. Une courbe assez identique par rapport à celle de la seule ville de Saint-Etienne, à 3 220, en léger recul (- 0,4 %). Là encore, il faut se remémorer des prix, pour ces trois niveaux géographiques, tous très inférieurs par rapport il y a 10 ans et même nettement inférieurs à il y a 2 ans. A noter que dans la Loire, 47 % des appartements neufs se négocient pur un 3 pièces (35 % lorsqu’il s’agit d’un ancien).

Ailleurs que Saint-Etienne, Plaine du Forez Sud (zone Saint-Just-Saint-Rambert / Andrézieux / Veauche, Saint-Galmier) est à 3 650 € (+2,2 %), Plaine du Forez Nord 3 710 € (Montbrison, Pays de Feurs, Boën, + 8,3 %), la périphérie stéphanoise à 3 700 € (- 2,5 %), le Roannais à 3 660 € (+ 2,1 %).

Côté Maisons anciennes

Elles baissent de – 5 % en un an dans la Loire avec un prix de vente médian à 190 000 €, c’est-à-dire légèrement au-dessus du prix médian des maisons hors Ile-de-France et DOM. Il est au-dessus de 200 000 € à Saint-Etienne intramuros (203 000, – 5,6 %). Là aussi, avec du recul sur les stats, il n’y a que 2022 et 2023 pour être au-dessus depuis 2014 où les prix étaient 30 à 40 000 € en dessous. Contrairement aux appartements anciens, là, la Loire est dans le haut du panier quand elle est comparée aux départements voisins. Certes loin derrière le Rhône (350 000 €) et l’Isère (263 500 €), d’ailleurs en recul respectivement de 7,4 et 2,6 % sur leur prix. Proche mais au-dessus de l’Ardèche (+1,1 % à 186 000 €), largement devant le Puy-de-Dôme (156 800 € ; + 0,4 %), Saône-et-Loire (136 300 € ; – 0,1 %), Haute-Loire (133 000 € ; + 0,8 %), Allier (101 800 € ; + 1,8 %).

Ailleurs qu’à Saint-Etienne, au sein de la Loire, dans la Plaine du Forez Sud (zone Saint-Just-Saint-Rambert / Andrézieux / Veauche, Saint-Galmier), la maison ancienne a pour prix médian 248 000 € (- 1,2 %), dans le Pilat, c’est 195 800 € (- 3,8 %), la Plaine du Forez Nord (Montbrison, Pays de Feurs, Boën), 188 800 € (- 5,6 %), la périphérie stéphanoise 219 300 € (- 7,5 %), le Roannais 153 600 € (- 8 %), le Haut Forez 153 000 € (- 2,9 %), les monts du Forez 94 600 € (stable). Au sein des communes les plus peuplées de la Loire, c’est à Saint-Just-Saint-Rambert, que le prix médian des maisons anciennes est le plus élevé : 260 500 € (- 4,4 %) suivie de Sorbiers (260 000 €, + 3,6 %), Veauche (249 000 €, – 13,2 %). Roanne ferme la marche (148 000 € ; – 4,5 %), avant Mably (156 500 €, – 5 %), Firminy (173 400 €).

Le contraste entre le prix des maisons anciennes et celui des appartements anciens comparés aux territoires voisins est saisissant. Symptomatique d’un territoire de la Loire à la sociologie et à l’urbanisme atypiques ? Pour schématiser, si ce n’est caricaturer, à « l’américaine », soit des centres-villes plus pauvres que leurs pseudo banlieues proches ou moins proches habitées plus facilement par les classes moyennes, moyennes supérieures ou supérieures.

Terrains à bâtir

On note un prix de vente médian de 62 700 €, soit une baisse de 6,1 % en un an. Là aussi, les prix sont au-dessus du médian national hors Ile-de-France et DOM. C’est le cas depuis 2021. Avec le recul, l’évolution en dents de scie de ces prix depuis 2014 amène le prix médian de la Loire bien au-dessus de ceux pratiqués il y a 10 ans, soit 52 000 €. Et là aussi, la Loire n’est pas à la traîne vis-à-vis de ses voisins immédiats, comme pour les maisons anciennes. Le Rhône est à 186 300 € (+ 0,7 %), l’Isère à 99 500 € (- 1 %), l’Ardèche à 60 200 € (-7,4 %), le Puy-de-Dôme à 156 800 € (-9,5 %), la Saône-et-Loire à 38 000 € ; + 3,7 %), la Haute-Loire à 133 000 € (+ 7,8 %), l’Allier à 23 000 € (- 8 %).

A noter qu’en 2024, 42 % des ventes de terrains concernaient moins de 600 m² de superficie contre 36 % en 2023. Il est à parier, au regard de l’objectif Zan (zéro artificialisation nette) en 2050, de l’adaptation de documents d’urbanisme en cascade que sont Scot, Plui et Plu amenant fatalement, dans les années à venir la sortie de centaines d’hectares de la « constructibilité » que la proportion de petites surfaces est amenée à s’amplifier. Mais aussi que les prix des terrains, comme ceux des maisons anciennes, vont aller en augmentant. Le « luxe » de la maison périurbaine jusque-là relativement accessible aux Ligériens de classe moyenne, bien plus qu’ailleurs en tout cas, va t-il ainsi s’évanouir ?

La fonction de ecoparc-sologne.fr étant de collecter sur le web des articles sur le sujet de Les Affaires en Sologne puis les diffuser en répondant au mieux aux interrogations des personnes. L’équipe ecoparc-sologne.fr vous soumet cet article qui parle du sujet « Les Affaires en Sologne ». Cette chronique a été reproduite du mieux possible. Vous avez la possibilité d’écrire en utilisant les coordonnées fournies sur le site pour apporter des explications sur cet article qui traite du thème « Les Affaires en Sologne ». En consultant régulièrement nos contenus de blog vous serez informé des futures parutions.